Recherche de titres : pourquoi 30 ans, et quand ça ne suffit pas

À lire avant. Ce guide explique une pratique professionnelle et son contexte. Il ne constitue pas un avis juridique, et ne remplace ni les normes de pratique de la Chambre des notaires du Québec ni le jugement du notaire sur un dossier donné.

« On remonte trente ans. » La règle se transmet d'une étude à l'autre, souvent sans son explication. On lit même régulièrement que ces 30 ans correspondent au délai de la prescription acquisitive au Québec. Ce n'est plus exact depuis 1994, et comprendre pourquoi aide à savoir quand 30 ans ne suffisent pas.

D'où viennent les 30 ans

Sous le Code civil du Bas-Canada, la prescription de droit commun était de trente ans. Une recherche qui couvrait cette période couvrait donc, en principe, le plus long délai au-delà duquel une possession, même sans titre, pouvait fonder la propriété. La période de recherche et le délai de prescription coïncidaient : la pratique s'est construite sur ce lien.

Le Code civil du Québec, en vigueur depuis 1994, a changé la donne :

• le délai de la prescription acquisitive est de dix ans, sauf disposition contraire de la loi (art. 2917 C.c.Q.) ;
• en matière immobilière, celui qui a possédé un immeuble à titre de propriétaire pendant dix ans ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice (art. 2918 C.c.Q.).

La période de 30 ans ne découle donc plus du délai de prescription. Elle a survécu comme usage de la pratique notariale.

Pourquoi on n'a pas raccourci à 10 ans

Si la prescription est de dix ans, pourquoi ne pas limiter la recherche à dix ans ? Parce que la prescription ne joue pas d'elle-même. Elle suppose une possession qui remplit des conditions (paisible, continue, publique, non équivoque) et, pour un immeuble, un jugement. Le notaire ne peut pas tenir pour acquise une prescription que personne n'a fait constater.

La recherche sert d'ailleurs à autre chose qu'à vérifier une prescription : établir une chaîne de titres cohérente, repérer les charges qui subsistent, détecter une irrégularité ancienne qui fragilise tout ce qui suit. Une période longue laisse plus de chances de voir ce qui cloche. C'est une marge de prudence, pas une exigence du Code.

Chaque étude, chaque dossier et chaque intervenant (prêteur, assureur) peut avoir ses propres exigences. Vérifiez les normes de pratique applicables plutôt que de tenir 30 ans pour une règle universelle.

Mutations et charges : deux périodes, pas une

La recherche porte sur deux catégories d'inscriptions, et rien n'oblige à leur appliquer la même période :

• les mutations : les transferts de propriété (ventes, donations, successions, échanges). Ce sont les maillons de la chaîne de titres ;
• les charges : les droits qui grèvent l'immeuble (hypothèques, servitudes, préavis, restrictions).

On peut, par exemple, remonter la chaîne de propriété sur 30 ans tout en examinant les charges sur toute la durée de l'index. La raison est simple : une charge ancienne peut toujours subsister, alors qu'un transfert ancien a été suivi d'autres transferts.

Où la chaîne commence vraiment

« Trente ans » ne veut pas dire « s'arrêter à la date d'il y a trente ans ». En pratique, on cherche un point de départ solide : l'acte de transfert qui précède le début de la période, pour que la chaîne commence par un titre et non en plein milieu d'une possession.

Si l'acquisition la plus proche de la limite date de 32 ans, c'est elle qu'il faut examiner, même si elle dépasse la période.

Quand 30 ans ne suffisent pas

Une servitude plus ancienne que la période

La période de recherche n'éteint rien. Une servitude inscrite il y a quarante ans peut toujours grever l'immeuble. Si les charges ne sont examinées que sur 30 ans, elle échappe à la recherche. C'est l'argument le plus fort pour examiner les charges plus loin que les mutations.

Un lot rénové au milieu de la période

Si le lot a été rénové il y a quinze ans, son index ne couvre que ces quinze ans. Les quinze années manquantes sont à l'index de l'ancien lot, ou des anciens lots dont il est issu. La période de 30 ans se reconstitue à cheval sur plusieurs index. Voir notre guide sur la rénovation cadastrale et l'ancien numéro de lot.

Une irrégularité au bord de la période

Si le premier acte de la période est fragile (un vendeur dont le titre n'apparaît pas, une succession dont le règlement n'est pas inscrit, une désignation incohérente), il faut remonter jusqu'à comprendre d'où vient le droit. Une chaîne dont le premier maillon est douteux ne vaut pas mieux que ce maillon.

Une période qui entre dans les registres anciens

Plus on remonte, plus on a de chances d'atteindre la section numérisée de l'index : des registres manuscrits, lus à l'image, avec leurs conventions propres. La période ne raccourcit pas parce que la lecture devient plus difficile. Voir l'index des immeubles, pas à pas.

Comment fixer la période dans NotairIA

NotairIA ne choisit pas la période à votre place. Au lancement d'une recherche, vous fixez séparément la période des mutations et celle des charges : 10, 20, 30 ou 50 ans, ou tout l'historique disponible. La valeur proposée par défaut est de 30 ans pour les deux, par cohérence avec l'usage ; elle n'a rien d'obligatoire.

L'agent applique ces périodes à chaque index consulté, y compris ceux des anciens lots lorsque la concordance l'y mène, et consigne au journal d'exécution ce qu'il a retenu, écarté ou n'a pas pu obtenir.

Questions fréquentes

La loi impose-t-elle une recherche de 30 ans ?

Le Code civil du Québec ne fixe pas de durée pour la recherche de titres. Les 30 ans sont un usage issu de l'ancien droit. Vérifiez les normes de pratique de la Chambre des notaires et les exigences des autres intervenants au dossier.

Peut-on faire une recherche plus courte ?

Cela dépend du dossier et des exigences applicables. Retenez que la prescription acquisitive de dix ans ne justifie pas à elle seule une recherche de dix ans : en matière immobilière, elle suppose une demande en justice.

Une hypothèque de plus de 30 ans peut-elle encore compter ?

Toute inscription non radiée mérite d'être examinée, quel que soit son âge. C'est pourquoi on conseille souvent d'examiner les charges sur une période plus longue que les mutations.

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Pour aller plus loin : la recherche de titres au Québec et l'examen de titres immobiliers.