L'index des immeubles, pas à pas : inscriptions, radiations et renvois

L'index des immeubles est la porte d'entrée de toute recherche de titres au Québec. Il dit, pour un lot, quelles inscriptions le concernent. Il ne dit pas tout : il renvoie à des actes qu'il faut ensuite obtenir, et sa lecture repose sur des conventions qu'on apprend surtout sur le tas.

Ce guide le parcourt de haut en bas, avec un exemple réel annoté et anonymisé.

Ce qu'est l'index des immeubles

Le registre foncier tient un index par lot, dans chaque circonscription foncière. Chaque ligne de l'index correspond à une inscription qui vise ce lot : une vente, une hypothèque, une servitude, un préavis, une radiation.

L'index n'est pas l'acte. Il en donne la nature, la date, les parties et le numéro d'inscription ; le contenu, lui, se trouve dans le document inscrit, qu'on consulte séparément. Lire l'index, c'est dresser la liste de ce qu'il faudra obtenir.

L'en-tête : six informations à lire avant les lignes

Avant la première inscription, l'index affiche un en-tête qu'on survole trop vite.

Champ	Ce qu'il dit	Pourquoi il compte
Circonscription foncière	Le territoire du registre dont relève le lot	Un même numéro de lot n'a de sens que dans sa circonscription
Cadastre	Le cadastre du lot : cadastre du Québec, ou ancien cadastre de paroisse, de canton, etc.	Indique d'emblée si le lot est rénové
Lot	Le numéro du lot	À vérifier contre le certificat de localisation
Date d'établissement	La date à laquelle le lot a été créé	Pour un lot rénové, l'index ne remonte pas avant cette date
Concordance	Le ou les anciens lots dont le lot est issu	Là où se trouve l'histoire antérieure
Mise à jour : droits et radiations	Deux dates et heures, l'une pour les droits, l'autre pour les radiations	Les deux dates peuvent différer. Voyez-les comme la limite de fraîcheur de l'index

Dans l'exemple plus bas, les deux dates de mise à jour étaient séparées de plusieurs mois. Une radiation récente peut donc ne pas encore figurer à l'index, même si le droit qu'elle vise y figure. En cas de doute sur une charge récente, vérifiez la date de mise à jour des radiations avant de conclure qu'elle subsiste.

Les colonnes, une à une

Colonne	Contenu	À surveiller
Date de présentation	La date à laquelle le document a été présenté au registre	Ce n'est pas nécessairement la date de signature de l'acte
Numéro d'inscription	L'identifiant du document au registre	C'est lui qui permet d'obtenir l'acte
Nature de l'acte	Vente, hypothèque, servitude, préavis, etc.	Le premier tri se fait sur cette colonne
Qualité et nom des parties	Chaque partie, avec sa qualité (vendeur, acheteur, créancier…)	Le vocabulaire varie d'une époque à l'autre (voir plus bas)
Remarques	Souvent le prix ou le montant garanti, parfois une précision	Utile pour recouper, sans remplacer l'acte
Avis d'adresse	Les avis d'adresse rattachés à l'inscription	Signalent qu'un titulaire de droit a demandé à être notifié
Radiations	Les radiations qui visent l'inscription, avec leur type et leur numéro	Décisif pour savoir si une charge subsiste

Les radiations : totale ou partielle

La colonne des radiations indique, pour chaque radiation, un type et un numéro :

• T : radiation totale. Le droit inscrit est éteint en entier.
• P : radiation partielle. Une partie seulement est radiée : par exemple, une hypothèque libérée sur une portion de l'immeuble. Le droit subsiste pour le reste.

Le numéro qui accompagne le type est celui du document de radiation, qu'on peut obtenir comme n'importe quel acte.

La règle prudente : une inscription n'est « radiée » que si ses radiations sont toutes totales. Une seule radiation partielle suffit pour qu'elle reste à examiner.

Au moment de lancer une recherche, il faut aussi décider si l'on écarte les inscriptions radiées ou si on les obtient quand même, par exemple pour vérifier la régularité d'une radiation. C'est un choix de méthode, à fixer dossier par dossier.

Les qualités : un vocabulaire qui change

Les qualités des parties ne sont pas uniformes. Dans l'exemple ci-dessous, la même opération s'écrit différemment selon l'index :

• une vente oppose un vendeur à un acheteur sur l'index récent, à un acquéreur sur l'ancien ;
• une hypothèque oppose un créancier à un constituant sur l'index récent, à un débiteur sur l'ancien.

Pour suivre une chaîne de titres, c'est le rôle qui compte, pas le mot : qui transfère, qui reçoit, qui garantit.

Les anciennes sections : informatisée et numérisée

L'index d'un lot ancien peut comporter plusieurs sections :

• la section informatisée, dactylographiée, présentée comme les inscriptions récentes ;
• la section numérisée : l'image des anciens registres, souvent manuscrits, avec leurs propres colonnes (noms des parties, titre de l'acte, date, numéro d'enregistrement, remarques, radiation).

Les registres manuscrits ont leurs conventions. La plus piégeuse : les guillemets « idem ». Un « " » dans une cellule signifie « même valeur que la ligne du dessus », pour une date, un numéro ou un nom. Mal lu, un guillemet fait perdre une date ou rattache un acte au mauvais numéro.

L'en-tête peut aussi porter une mention du type « Voir section numérisée » : l'index vous prévient qu'une partie de l'historique se trouve ailleurs.

Un exemple réel, annoté

Voici deux index tirés d'une recherche exécutée par NotairIA : le lot actuel, puis l'ancien lot vers lequel renvoie sa concordance. C'est le même dossier que dans notre guide sur la rénovation cadastrale. Numéros, parties et montants sont retirés ; années et structure sont réelles ou généralisées.

Index du lot actuel (cadastre du Québec, établi au milieu des années 2000) :

Présentation	Nature	Qualités	Radiations
2020	Hypothèque	Créancier / Constituant	aucune
2020	Vente	Vendeur / Acheteur	aucune

L'hypothèque porte aussi un avis d'adresse : le créancier a demandé à être notifié.

Index de l'ancien lot (cadastre de paroisse) :

Présentation	Nature	Qualités	Radiations
2005	Vente	Vendeur / Acquéreur	aucune
2005	Hypothèque	Créancier / Débiteur	T (totale)

Ce qu'on en tire :

1. L'index actuel ne montre pas l'acquisition du vendeur. Elle est à l'index de l'ancien lot (2005).
2. L'hypothèque de 2005 est radiée en totalité. La recherche l'a écartée, conformément au paramètre « actes radiés exclus ».
3. L'hypothèque de 2020 subsiste, sans radiation, avec un avis d'adresse : elle devra être traitée à la transaction.
4. L'ancien lot avait une section numérisée que l'agent n'a pas pu obtenir. Le journal l'a déclaré : c'est la partie à consulter à la main.

Lire un index en six étapes

1. Vérifiez l'en-tête : circonscription, cadastre, numéro de lot, date d'établissement.
2. Notez les deux dates de mise à jour et gardez-les en tête pour les charges récentes.
3. Relevez la concordance si le lot est rénové : l'histoire antérieure est ailleurs.
4. Triez les inscriptions selon la période de mutations et de charges fixée pour le dossier.
5. Lisez les radiations : totale, partielle, ou aucune.
6. Dressez la liste des actes à obtenir, et notez ce qui ne pourra pas l'être.

Ce que NotairIA automatise

L'agent lit l'en-tête et chaque ligne de l'index, distingue radiations totales et partielles (une inscription n'est tenue pour radiée que si toutes ses radiations sont totales), applique votre choix d'inclure ou non les actes radiés, suit la concordance vers les anciens lots et tente d'obtenir les sections numérisées. Pour les registres manuscrits, il résout les guillemets « idem » en gardant la trace de la ligne d'origine.

Tout est consigné au journal d'exécution, y compris ce qui n'a pas pu être lu ou obtenu. Le jugement sur ce que révèle l'index reste le vôtre.

Questions fréquentes

Où consulter l'index des immeubles ?

Au registre foncier du Québec en ligne, avec un compte et moyennant des frais de consultation. Il faut connaître la circonscription foncière et le numéro de lot.

Que veulent dire T et P dans la colonne des radiations ?

T : radiation totale, le droit est éteint. P : radiation partielle, le droit subsiste pour ce qui n'a pas été radié.

Pourquoi l'en-tête affiche-t-il deux dates de mise à jour ?

L'une vaut pour les droits, l'autre pour les radiations. Elles peuvent différer : une radiation présentée après la date de mise à jour des radiations n'apparaît pas encore à l'index.

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Pour aller plus loin : la rénovation cadastrale et l'ancien numéro de lot, le registre foncier du Québec et la recherche de titres au Québec.